銀行によってここまで違う！？住宅ローン仮審査　大逆転劇！！

住宅ローン仮審査を受けました。

結果としては仮審査通過となったのですが、

そこに到達するまでかなりの時間を要しました。

なんでもそうですが…

見積もりは複数から取った方が良い

と言われますよね。

住宅ローンに関しても

コージ

銀行ってどこも同じなのかな？

相見積もりしてみるか…

と考え、別の銀行でも仮審査を受けてみることにしました。

銀行によって住宅ローン審査が厳しい、甘いというようなことはないと思いますが…

ふたつの銀行から似たような結果が出れば、納得できるというものです。

ところが！

もうひとつの銀行の仮審査結果が予想外の結果に！

まさかの大逆転劇となりました！

この記事では、銀行によって融資の方針がここまで違うのか！と思わせた実体験をまとめました。

A銀行の仮審査　評価の視点

まずは、こちらの記事から読んでいただくと、流れがよりわかりやすいと思います。

A銀行の仮審査で僕ら夫婦が評価された点は次の３つ

• 年齢
• 抱えているローン
• 勤務先

です。

ひとつずつ簡単に解説します。

年齢

僕ら夫婦はアラ還夫婦。

まもなく60歳になろうとしています。

若い世代が住宅ローンを借りるのとはわけが違います。

その決定的な違いは残された時間。

多くの銀行は、住宅ローンの完済時年齢は80歳まで。

アラ還夫婦ではローン期間が20年ほどしか確保できなきないということです。

この年齢が審査を厳しくしたと考えられます。

抱えているローン

現在抱えているローンを確認されます。

これは当然だと思います。

我が家の場合、

• 僕のマイカーロン
• 妻のマイカーローン
• 今の家のリフォームローン

この３つを抱えていました。

コージ

流石に多すぎますよね💦

これには理由があります。

僕は18年前から資産運用を続けています。

これらのローンの一部は運用資産の運用益でカバーしています。

つまり、あえてローンを組んでローン金利と運用率の金利差で資産が目減りせず微増するように運用していました。

しかし、この方法は銀行には通用しませんでした。

A銀行担当から言われた一言。

銀行の基本的な考え方は、この一言につきます。

この抱えていたローンが仮審査を厳しくしたと考えられます。

A銀行で仮審査通過の条件が妻のマイカーローンとリフォームローンを完済することでしたので、

運用資産を使って一気に完済しました。

勤務先

僕は元看護師。

健康上の理由で早期退職をしました。

その後は、娘が起業したイラスト関連会社に勤務して企業の段階から手伝っています。

資本金のほとんどは娘が出しましたが、僕も一部出資したので

共同出資者ということで会社経営者の扱いになります。

この娘の会社が3期目。

起業後、3年に満たない会社は信用がほとんど無いようです。

2年分の決算報告書と第3期中の経営実績に関する資料を提出。

なんとか仮審査通過となりました。

B銀行　仮審査を受けてみる

A銀行の仮審査の結果を受けて、ハウスメーカー担当とも相談し

もうひとつの地方銀行でも仮審査を受けてみることにしました。

この判断になったのは、A銀行で仮審査に通ったとはいえ金利面や条件が少し厳しめだったからです。

B銀行でも似たような結果が出れば、A銀行の判断にも納得できると考えました。

B銀行　仮審査の様子

B銀行の仮審査はハウスメーカーから僕の資産に関する基本情報は事前提供されていました。

もちろんハウスメーカーさんから「B銀行に情報提供して良いですか？」の確認がありましたよ😊

そのためなのか？

B銀行の仮審査申請では、ローン担当の若手と支店長が同席しました。

A銀行では担当者はひとりだった。

コージ

いきなり支店長！？

緊張する…。

手続きが始まり、支店長さんからいくつかの質問がありました。

主な質問内容は次のとおり。

• 僕の保有資産の確認
• 娘の会社の概要と現在の状況
• 運用資産を活用した僕のローン返済計画

話してみると、口調は穏やかで威圧的な様子は全くなく話しやすいといった印象でした。

質問は支店長が行い、

ローンに関する説明と確認は若手銀行員が行う。

このような役割分担でした。

ひと通り、確認と仮審査申請が終わった後、僕ら夫婦が感じた印象は…

「僕らの保有資産と会社の状況、返済計画は理解してくれたみたい」

でした。

B銀行　驚きの仮審査結果

A銀行の仮審査は1ヶ月ほどかかりましたが…

B銀行は１週間ほどで結果が出ました。

B銀行も仮審査通過となりました。

驚くべきは、結果内容。

• 金利：A銀行よりマイナス0.4％
• 追加条件なし
• 保証料：A銀行よりマイナス50万円

結果報告を受けて驚きました！

コージ

銀行によってこんなに違うの！？

ただし、A銀行は完済時年齢が85歳まで。

B銀行は一般的な80歳まで。

返済期間で見ればA銀行の方が有利。

しかし、B銀行では返済期間が短く、金利もA銀行より有利なため

総返済額ではB銀行の方がA銀行より500万円少ないという結果になりました！

B銀行　審査の物差し（融資方針）

A銀行とB銀行の仮審査結果は大きく差が出ました。

どこが違ったのか？分析してみました。

運用資産への評価

A銀行では運用資産の評価はほぼ無しだったと思われます。

その理由としてA銀行担当から言われた一言でA銀行の評価のスタンスがわかります。

A銀行では抱えているローンと年収を重視するようです。

一方でB銀行では、僕らが18年前から運用してきた資産をある程度評価してくれたのだと思います。

仮審査の結果説明の際、支店長さんから

「予想に反してと言っては失礼ですが、良い結果が出ました。おそらく審査部がコージ様の運用資産をある程度評価したのだと思われます」

と一言がありました。

３期目の会社の評価

A銀行では本審査には3期目の決算報告書が必須という条件でしたが、

B銀行では２年分の決算報告書と３期目の各月監査書で会社経営の評価が得られました。

実際、3年目の経営では大きな収入が見込めるイラストイベントへの参加が１回できなかったことで

一時的に収入が落ち込み、赤字の時期が一定期間続きました。

A銀行はそこを注視したのだと思います。

しかし、その赤字は各月監査結果を追っていけば赤字が減少し黒字に転じていく様子が数字上で表れています。

実際に３期目後半では赤字は完全に解消され黒字に転じています。

B銀行では、会社の回復力を評価してくれたのだと思います。

B銀行　良いところばかりではない？

B銀行の仮審査の方が僕らに有利な結果となりました。

ただ、全てB銀行が有利というわけではありません。

ただひとつ不利な点は、B銀行の方が返済期間が短いこと。

つまり月々の返済金額はB銀行の方が高くなります。

僕らの住宅ローン返済計画は運用資産を活用するスタイル。

給与に依存することなく運用資産を活用しながらローン返済していくものです。

月々の返済額が高くなるのは正直言って厳しいですが…

給与に依存しない返済方法ならなんとかなると判断しました。

勿論、直感ではなくExcelを使いAIに手伝ってもらいながら返済シミュレーションを行なった上での判断です。

コージ

資産の運用率を数パターンでシミュレーションしました。

まとめ

A銀行の住宅ローン仮審査結果を受けて、

予想よりもガッカリ内容だったことからB銀行でも仮審査を受けてみることになりました。

その結果がまさかの大逆転劇！！

という結果でした。

銀行の住宅ローン審査の基本はA銀行が言っていたように、年収と抱えているローンで評価されることは間違いないと思います。

今回の実体験を通じて、

審査が甘い・厳しいではなく、銀行との相性やその銀行がどのようなものさしでみてくれるか？によるもの。

このように思いました。

結果として僕が言いたいことは次の通り。

ネット上では「仮審査を複数申し込むと信用に傷がつく？」という噂も見られます。

実際のところは正直いうとわかりませんが、

今回の体験を通じて、僕は審査を銀行ひとつに絞ることのほうがリスクだと考えるようになりました。

その後、本審査はB銀行で進めて本審査も無事に通過しました！！

金銭が発生するものに関しては、相見積もりは重要ですね。

最後まで読んでくださりありがとうございました。