◇アラ還夫婦
◇家の新築を検討中
◇家の建て替えを検討中
アラ還夫婦の家づくり。
現在の家を解体して、新たに平屋への建て替えを計画しています。
建て替え資金の計画はできました。
次のステップは計画の元になる資金の確保。
建て替え計画を進めている三井ホームさんから住宅ローンの仮審査を勧められました。
僕らの建て替え計画は銀行からの借入がないと進められません。
そこで三井ホームさんの提案通り、銀行の住宅ローン仮審査を受けることしました。
この住宅ローン仮審査が…
意外な展開になりました💦
この記事は、銀行の評価の視点と僕らが考えていた評価の視点が違っていたという体験談です。
アラ還世代が銀行から融資を受ける際の参考になれば嬉しいです。
◇住宅ローン 仮審査で何を見られた？
◇住宅ローン 銀行と僕らの視点の違い
住宅ローン 仮審査 どこまで調べる？
住宅ローン仮審査で、僕らが確認されたことは…
- 夫婦の年収
- 現在抱えているローン
以上。
たったこれだけ。
他には、団信（団体信用生命保険）も申し込んだので僕ら夫婦の健康状態くらいでしょうか。
審査の土俵に乗る「たった一つの基準」
仮審査で銀行が求めたのは…。
運用資産の残高ではなく僕らの年収、つまり直近の源泉徴収票でした💦
いくら持っているではなくいくら稼いでいるかで全てが決まってしまうということです。
極端な例えをするなら…
- 夫婦の年収 700万円 貯金なし
- 夫婦の年収 600万円 運用資産 1500万円あり
この２者の場合、①の方が仮審査には有利となります。
なぜなら、年収が多いから。
18年資産運用を行い、それなりの資産を作ってきた僕らにとって
この考え方には違和感を感じました。
返済能力という視点で見れば②の方が強いと思うんだけど…。
例えば、上記の２者が銀行から1500万円借りたとしたら
②の方は、払おうと思えばすぐに完済できます。
しかし！
銀行の仮審査では、保有資産はほとんど評価してくれません。
審査の土俵に乗る基準は年収だけです。
銀行によって差がある？
僕は、運用資産の運用益でマイカーローンを支払っています。
つまり毎月の給料からローン出費はありません。
マイカーローンを支払っても運用資産は目減りせず少しずつ増えています。
それを銀行の担当さんに伝えましたが…
銀行担当：「本当に素晴らしいと思います。しかし、銀行の借入審査ではどんなふうにローンを返しているではなく、いくらのローンを抱えているのか、年収はどれくらいなのかで全てが決まります」
と説明されました。
銀行の評価の視点は、基本的にはどこも一緒だと思います。
しかし、銀行によってもしかしたら保有資産を少し評価してくれるところもあるかもしれません。
これは、僕の実体験なのでひとつの情報として受け止めてください。
住宅ローン 仮審査 期間
住宅ローン仮審査の期間は、早いところでは即日に結果が出ることもあるそうです。
一般的には３日〜１週間程度と言われています。
我が家はなんと1ヶ月かかりました💦
なぜそんなに仮審査に時間を要したのか次で説明します。
住宅ローン 仮審査 我が家の場合
我が家の仮審査がなぜそんなに時間を要したのか説明します。
仮審査は、夫婦のペアローンで申請しました。
年齢
僕たち夫婦の年齢はアラ還。
あと2年ほどで定年退職です。
定年後、何歳まで働けるのか？
を見られたと思う。
妻は看護師。
勤務している病院は定年後の雇用延長も行なっている。
パートになるかもしれないが継続して働く意思があることを伝えました。
僕は、娘の会社に勤務しているので基本的には定年退職は無し。
体が続く限り仕事をする意思があることを伝えました。
抱えているローン
抱えていたローンは…
- リフォームローン
- 妻のマイカーローン
- 僕のマイカーローン
です。
これはかなりマイナス点に見られたはず💦
さっきも触れたけど、返済は運用資産の運用益で支払っているので生活費の圧迫はありません。
しかし、銀行は複数のローンを抱えているという事実だけを見ます。
どんなふうに返済しているのかは関係ありません。
どこに勤めているか
妻は病院勤務なので問題なし。
問題があったのは僕の現在の仕事。
僕は元看護師ですが…
55歳で早期退職しました。
その後は、娘が代表を務めるイラスト関連会社に勤務しました。
ちょうど設立時から手伝ったので、僕は共同出資者です。
出資額は圧倒的に娘の方が多いです💦
出資額が少なくても共同出資者なので…。
僕も経営者ということになります。
これが、銀行の視点に引っかかったようです💦
娘の会社は設立3年目。
会社としてはまだ若い会社です。
このまま会社として経営していけるのか？
その証明となるものを銀行は求めてきました。
2年分の決算報告書と今期の各月監査表を提出。
この審査に時間を要しました。
予想外の展開になりました
住宅ローン 仮審査の結果
様々な予想外な展開がありましたが…。
我が家の住宅ローン仮審査の結果は…
無事、希望借入金額で通りました。
ただし条件付き。
さすがに抱えているローンが多すぎるということで、
リフォームローンと妻のマイカーローンを一括完済することになりました。
これは痛かったけどやむを得ません💦
アラ還夫婦 住宅ローン仮審査で分かったこと
僕らアラ還夫婦が住宅ローン仮審査で分かったことは次のとおり。
- 現時点の年収が全て
- 運用資産はほとんど評価されない
- 経営者はその会社の業績が評価される
このことから、僕が考える住宅ローン仮審査がスムーズに進む条件は次のとおり。
- 安定した給与収入
- 資産の蓄えは無くても審査には影響しない
- 会社勤務
これは、僕が実際に体験したことから導き出したものです。
かなり極端な言い回しになっていることはご了承ください。
住宅ローンを借りるにあたり、僕の最大の誤算はふたつ。
ひとつ目は、運用資産をいくら持っていても仮審査に有利になることはないということです。
運用資産があれば返済能力ありとして評価されると思っていましたが、
銀行員さんの説明で、運用資産はほとんど評価対象にならないことがわかりました。
ふたつ目は、会社経営者は審査で会社の運営状況を厳しく見られるということ。
会社に継続して勤務し、給料を得ている人は細かく審査されません。
僕の妻がそうでした。
しかし、僕のように会社経営者になると会社の業績まで細かく審査されます。
サラリーマンの場合は、勤めている会社の業績はどうなのか？というところまでは調査されないのです。
極端な言い方をすれば、給与さえもらっていれば問題なしという感じです。
この差ってなんだ？って思いました。
結論！住宅ローンを借りる時は
- 返済期間が十分残されている若者であること。
- 他のローンを抱えていないこと。
- 継続して同じ会社に勤めて給与収入かあること。
この３点につきます。
まとめ
アラ還夫婦が住宅ローン仮審査を受けた実体験を記事にしました。
結果的には仮審査は通過しましたが…
かなり細かく審査され、時間を要しました。
最初の家を建てるのは多くの人が30〜40代だと思います。
その人たちが定年する頃には、最初に建てた家が築30年くらい。
その頃は、大型リフォーム、建て替え、住み替えなどを考える時期です。
定年頃の年齢で大型リフォームや住み替えの資金が十分あれば対応できるのですが…。
老後の生活資金の温存も考慮すると、一括で新しい住まいの確保は困難だと言えるでしょう。
定年の年齢で住宅ローンを借入する場合、年齢が進むほど借入審査は厳しくなることをちょっと覚えておくと計画的に進められると思います。
また、審査の際は保有資産は評価されませんが…。
万が一のこと考えて貯蓄がある方が絶対に有利です。
「貯蓄が評価されないなら、無理して貯めなくていいや」
ではなく、
老後資金は早い段階からコツコツ準備しておくと経済的にも気持ちの面でも安心感が出ます。
この記事が家づくり計画中の人、とくにアラ還世代で計画中の人の参考になれば嬉しいです。
最後まで読んでくださりありがとうございました。
